地产业告急。 危险的信号潜藏在133家地产上市公司的三大财务指标中。 首先是资产负债率高企。据统计，截至3季度末，沪深两地133家上市房企的平均资产负债率为63%，其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行业总负债首破万亿。 经营性现金流缺口也在急剧膨胀。约7成共91家公司经营性现金流告负。最严重的是首开股份(600376)(600376.SH)和保利地产(600048)(600048.SH)，缺口近67亿。而这133家公司中，账面资金少于10亿的有83家，少于1亿的有20家。 再就是存货居高不下。近8成合计102家上市公司拥有超过10亿的存货。头四号公司是万科A(000002)(000002.SZ)、保利地产、金地集团(600383)(600383.SH)、招商地产(000024)(000024.SZ)，分别有1929亿、1472亿、653亿、470亿的存货待周转。 这三组数据的矛盾点在于，有6成公司账面尚不足10亿资金，却有8成房企积压的存货超过10亿。周转不灵资金紧缺的地产商们，拿什么来拯救过70%的负债率？ 51家房企资产负债率超过70% 高资产负债率几乎成了地产业的代名词。ST园城(600766)(600766.SH)是首家出现资不抵债的房企，据同花顺数据，ST园城在133家上市房企中负债最严重，负债率高达110%。其次是高新发展(000628)(000628.SZ)，负债率达95%，濒临资不抵债的边缘。此外资产负债率超过80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地产商之一保利地产。 地产商高负债的根源在于十年黄金地产期驱动下的快速扩张。不管是地产大鳄，还是中小地产商，都力图从十年的行业景气中分到一杯羹。保利是其中的一个典型。 “保利风格相对激进。”众多分析师这样评价保利。业内则用“三抢”——“抢土地、抢市场、抢项目”来总结保利。 据理财周报统计分析，保利地产在过去的7-8年间扩张速度较快，2010年最为明显。而2010年，是中国房地产最为鼎盛的一年。 2003年至2011年三季度保利累计赚取利润170亿，其中仅2010年一年的净利润就有55亿，占比32%；同期经营性净现金累计-537亿，2010年高达-445亿；2004年至2011年三季度，保利地产的存货累计增加了1457亿，仅2010年一年就剧增了498亿；近8年保利地产总负债1004亿，其中2010年一年债务就新增了307亿。 “保利这两年的扩展力度很大，平均每年至少新开拓7-8个城市。”东海证券分析师李文印证了理财周报的分析，“今年大环境不好，稍微放慢节奏了。” 但是，相对其他地产商，今年保利的扩张力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7亿，而经营现金赤字却高达66.7亿。 据国泰君安研究所统计，今年1-10月，保利拿下了20多个地产项目，累计911万平方米，支付地价306亿元。仅次于万科的新增地块建筑面积1415万方米。 而业内的多数地产商则变得谨慎了。“今年房地产投资收紧，地产商的拿地数量都比去年下降，减少了40%左右。”华泰证券(601688)某分析师告诉理财周报记者。 面对现金压力，保利仍然沿袭过去8年的运营模式，靠外部融资来缓解现金压力。截至3季度末，保利的资产负债率约为81%，其中借款和债券在总资产中的占比达30%，预收账款占比达41%。换句话说，保利借用银行、债权人和客户的钱在赚钱。 万科、招商和金地的运营情况也与保利相似，负债率分别为79%、67%、75%。今年前三季度这三家地产大鳄分别盈利41亿、27亿、54亿，却各自承担了15亿、27亿、36亿的经营现金缺口，新增借款和债券分别为-30亿、36亿、10亿，预收账款增量分别为484亿、28亿和127亿。 事实上，133家上市地产公司中依赖举债扩张的多达80家(资产负债率超过70%)，招保万金仅仅是这80家房企的最大典型。 目前“招保万金”的账面资金在133家公司排行前四，合计861亿，资金相对充裕。但是，相对于“招保万金”这四大金刚，一些中小房企面对调控的抗风险能力可能会稍嫌不足。 “‘招保万金’是房地产企业中的佼佼者，面对调控算是相对安全的。但是它们也会遇到资金链紧张的问题，可想而知整个行业的形势有多严峻，中小开发商破产的可能也是有的。”珠海某地产商品宣传部邓女士表示。 众多分析师也纷纷表示，体量小、资金压力较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。 房企平均积压109亿存货 对于地产商来说，比举债扩张更危险的是，存货卖不出去。销售不畅，则意味着地产商的负债将以存货的形式存在，不能尽快地周转，地产商可能因此面临资金链断裂的风险。 “我对地产的观点是不看好，存货太大。”长江证券(000783)分析师魏国一针见血地指出。 前述地产界邓女士也透露，“最近公司销售那边call客更勤快了。但是客户来来回回几趟，也下不了决心下定金。不仅我们公司这样，整个行业的情况都差不多。” 同花顺数据显示，截至9月30日，133家地产商的存货总量为14156亿元，攀上了历史最高点。平均每家上市房企有109亿元的存货尚未周转。27家房企的存货高于行业平均值。万科、保利、金地、招商分别以1929亿元、1472亿元、653亿元、470亿元的存货成为业内存货积压最多的房企。 其中，今年前三季度万科和金地的存货增量分别为596亿、198亿，创下了十年以来的历史新高。 金地的情况可以在公告中得到印证。今年8-10月金地的销售出现了大幅缩水。8月、9月、10月的签约金额分别下滑了26%、36%、29%。同样连续三个月签约金额下降的还有保利。 而万科相对去年趋于谨慎，新增地块建筑面积同比下降了28%。 销售受阻，存货积压，一些房地产企业选择通过降价来加速存货的周转，以缓解各种债务到期的燃眉之急。最抢眼的是万科——国内最大的房地产商带头自降房价。 据业内人士分析，事实上万科今年以来的降价一直在持续，只是降幅呈递进式，不容易察觉。 “万科对市场的把握是很敏锐的，针对今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在积极地推售，并不像一些地产商还在等待‘金九银十’。”李文分析道。 北京的金隅万科城将在11月份推出三期新房源，均价14000元/平方米，比上期低了3000元/平方米。与此同时，深圳的金域缇香也将于本月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右。 此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。 “万科是船大不好调头。土地储备量大，拿地成本高，营销成本高。为了回笼资金保证经营的持续性，它选择随行就市降价是正常的。”众厦地产投资顾问林晓华分析。 紧跟万科的步伐，一些中小房企也竞相降价。 邓女士向理财周报记者透露，“我们项目前面有一个万科的楼盘，最近在大甩卖，之后现在我们这个片区都在打价格战。我们经常要到竞争对手那里去侦察情况，他们降，我们也降。” 但中小房企价格下调的空间并不大，抵抗价格风险的能力远不如“招保万金”等大型房企，如果房价出现雪崩式下滑，这对它们来说将是个严冬。 最让地产商们头疼的是，不管它们怎么降价，持观望心理的消费者还是居多。整个地产业陷入低迷。 16家房企净利润率告负 高负债，低周转，造成了今年地产公司净利润悉数下滑的结果。 据同花顺数据，截至9月30日，133家上市房企中有56家净利润出现了下滑，最严重的是凤凰股份(600716)(600716.SH)，净利润同比下降了3320%。 如果从净利润率这一指标衡量，则有16家上市房企的净利润率告负，其中亏损得最厉害的是国兴地产(000838)(000838.SZ)，净利润率为-1534%。 前三季度大多数地产公司上交的成绩单都不太理想。作为传统四强之一的金地集团，也在第三季度落单了。 金地集团7-9月净利润仅154万元，甚至不够一套房钱，一度引起了市场的关注。 今年3季报显示，除了金地，万科、保利、招商的营业收入、净利润都表现为正增长。 从营业收入来讲，万科、保利、招商的营业收入分别增长了30%、30%、26%，而金地由于竣工项目多聚集在4季度，营业收入下降了37%。 从净利润的角度来讲，万科、保利、招商的净利润增幅分别为7%、53%、44%，而金地的净利润却下降了64%。 针对3季度的业绩情况，金地媒体负责人游女士做出回应，“较多项目竣工时间集中在今年第四季度。这里存在一个已经实现销售但还未进行结转即确认为营业收入的周期，造成企业的销售情况和利润体现不能同步，表现为三季末净利润同比减少。” 但有分析师则指出，金地3季度结算资源有限也许与它的产品结构有关。金地年初计划推中高端住宅产品，但在限购的情况下原本锁定的目标客户的需求减少。 金地为了适应市场需求做出了产品结构上的调整，因此耽误了开工和结算的进度。 “在现在的市场环境下，不仅是金地，绝大多数的房地产企业都面临着快速去库存的挑战。”游女士表示。
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